商业地产困境：汉口城市广场运营商毁约业主与商家“很受伤”

  武汉地理位置优越，自古以来就是九省通衢，商业贸易非常兴旺。其中，武汉三镇之一的汉口，就是武汉的商业中心，闻名天下的汉正街、江汉路步行街等商业街，就位于汉口的黄金地段。是以，汉口商业经济繁华，商铺投资旺盛。

  而最近，有多名来自湖北武汉的业主爆料称，他们于2013年从武汉双联创和置业有限公司购置了汉口城市广场第二期商铺，并签署了20年商业包租协议。按照协议规定，商铺由开发商成立的管理公司代为运营，管理公司定时向业主返还租金。

  但没想到，业主们却于近期突然收到解约通知，武汉双联创和置业有限公司声称，由于经营收益的原因，决定强行终止商业包租合同，降低商铺返还租金率。

  更让业主们没有办法接受的是，商铺包租返租十年来，其间商业体运营的财务营收情况却没有公开说明过。而这次单方面强行终止合同，也未出具正式文件说明后续商业运营合作计划和具体处置善后措施。

  汉口城市广场位于武汉市江岸区后湖大道与建设大道延长线的交汇处，是由当地国有企业武汉地产控股有限公司开发的大型综合性项目。项目总建筑面积达60余万平方米，涵盖住宅、商业、写字楼等多种业态，是城市发展的核心地标之一。汉口城市广场位于武汉后湖新城核心地段，入手门槛低，曾一度被认为是在汉口的置业刚需“宝地”。

  据武汉贺先生透露，他于2013年9月以每平方米3.9w的价格在汉口城市广场购置了一处商铺。他首付就花了139万多，剩下金额选择了商业贷款。

  当时，除了签订商铺购房合同，他还和武汉双联创和置业有限公司（以下简称“双联公司”）一起捆绑签订了一份20年期包租合同。据天眼查信息数据显示，开发商武汉地产控股有限公司和经营方双联公司的控股方都是武汉城市建设集团有限公司。业主购买汉口城市广场的商铺就必须将商铺委托给双联公司租赁管理，这个业主无法选择。之后由双联公司负责汉口城市广场二期的统一招商运营管理，并按照合同约定条款，定期返还租金给业主。

  为吸引商户、营造商业氛围，双联公司在初期需要投入大量的人力资源和资金等进行培育，后期方可获得经济效益。因此，双方约定前三年为委托租赁管理初期，双联公司不支付租金，业主在付清全部购房款项后，可按每平方米(建筑面积)每月2元的标准享有委托收益。

  根据商业发展规划，汉口城市广场打造成一家集购物、餐饮、休闲娱乐等多功能为一体的一站式“体验式家庭娱乐购物中心”，开业之后也填补了后湖无大型商业的空白。因此，多年以来，汉口城市广场的出租率并不低，生意兴旺，红极一时，业主与双联公司也实现了双赢。

  然而，双方合作的“蜜月期”并未维持太久，随着周边多个大型商业中心的崛起，市场之间的竞争加剧，以及疫情后经济下行的影响，汉口城市广场经营状况出现下滑，双联公司的压力随之增大，双方的合作伙伴关系，也不可避免地出现裂痕。

  在20年包租合同未到期的情况下，2024年8月，汉口城市广场第二期商铺的业主们突然收到了双联公司单方面通知，表示将于8月31日起终止购房时和业主签订的商业包租合同，其后双联以EMS方式发送己签章的正式终止合同通知。

  面对双联公司单方面突然强行解除合同，汉口城市广场第二期商铺的业主们都表示没有办法接受。虽然双联公司声称是由于商铺经营不善，出租率低，但据业主们观察，其实汉口城市广场内还在正常运营。因此，业主们对于双联公司单方面声称商铺出租率低的言辞，深表怀疑。

  包租经营十年来，双联公司从未对商业体运营财务营收状况做公布说明，在此次解约通知后，也未出具正式文件，说明后续商业运营合作计划和具体处置善后措施。

  据业主们表示，当时在签订购房合同时，双联公司称前三年的租金，可用于抵扣业主购房款。但在合同签订几个月后，业主们拿到购房发票才发现，商铺价格就是房管局的备案价格，根本就没有抵扣购房款。

  而且，汉口城市广场二期的当年出租率达到了90％左右，据此测算，前三年的租金累计达到总购房款的18％左右，但这笔租金都进入双联公司的账上，既没有返还给业主，也没用以抵扣房款。

  现如今，双联公司包租了10年，但贺先生等业主实际上只收到了7年的租金，还有3年租金押在双联公司手上，这笔钱该如何算，始终没有一点交代。

  业主们一致认为，前三年商铺所收租金也是捆绑在20年的包租期内，要是双联公司把20年包租期执行完，这三年的租金没有给业主，勉强可接受（但并不意味着双联公司不违规）。目前双联公司包租了十年，业主只收到了7年租金，三年租金在双联公司，如果双联公司单方面强制解除20年的包租合同，业主们就强烈要求，双联公司把前三年租金返还给业主，以弥补单方面强行提前解约的损失。

  按照法律规定，双联公司单方面强行解除协议，那么后面的经营权应还给业主们，由业主自己招商经营管理，业主想租给谁就租给谁，或者自己用也行。但是，双联公司并不打算退出经营，如此就出现了既要单方面强行解约，还要继续经营下去的怪现象，自然遭到业主们的强烈抵触。

  目前，汉口城市广场的一些商家，之前已经与双联公司签订了长期租赁合同，如十年、十五年不等，租金也已缴纳给双联公司。部分业主们被迫采取行动，去商业体内取封商铺，要求收回商铺经营权，又遭到双联公司与商家的阻拦、干涉。

  某商家无奈地表示，自己只是租店做生意，却被夹在中间，实在太无辜了。去年才租下的店铺，租赁合同期限签到2029年，已经花了一大笔钱交租金、装修、运营，生意刚有起色，还没赚回本钱，现在却又被业主封了店，无法正常经营，真是“神仙打架，店家遭殃”啊！

  眼见形势大乱，为了安抚汉口城市广场的业主们的不满情绪，双联公司又抛出了一个临时解决方案，即解除20年包租期年回报租金6.5％中的第三和第四个五年期的合同，再重新签一个五年期年租金回报率为3.3％的合同，如果有高出的租金收益部分，则双方3—7开分成。

  但对于这一方案，业主们并不接受，认为双联公司态度敷衍，乃是采取强行解约的方式，免除了之前约定的高返租率，又以临时解决方案为由，借机将租金回报率降低了一半，并未充分考虑到业主们的利益，乃是趁火打劫。甚至有业主认为，双联公司是在“续写”一种不公平的协议。

  首先，双联公司单方面强行解约的做法，其实已经属于违约行为，且没有拿出商业体的善后方案，商家与业主的合法利益遭到漠视，导致商铺经营权失控。因此，双联公司应该召开正式说明会，公布后续运营计划和续签合同内容，双方协商就租金回报率达成一致意见后，再签订后续合同。

  其次，双联公司有3年房租没有交给业主，应该归还房租，或者说明房租真正去向。如果要是抵扣了房款，应该出具相关手续。

  第三，双联公司倘若想解除合同，应该把商铺按照设计图纸实际面积隔墙做好，水、电、道、三通，再退还给业主签收，将经营权交还给业主。

  第四，如果双联公司想要统一经营，可以按当时购买商铺的价格原价回购，把购房款一次付清业主同意退出，与A区一样双联公司自主统一经营。

  但迄今为止，双联公司还没有对业主们提出的要求做回应。而相关律师表示，双联企业存在明显违约，倘若闹上法庭，获胜希望不大。

  至于双联公司为何突然解约，对于拖欠三年房款怎么样才能解决，都没有说法。而汉口广场商铺的业主们则希望尽快解决，不让白白付着贷款，还收不到租。

  近两年来，各地一大批老牌百货商场与购物中心相继倒闭。据公开资料显示，今年三季度，全国新开商业项目91个，同比去年下跌25%。

  北京策略律师事务所律师冷秋菊认为，眼下的困难只是暂时的，相信未来会走出低谷。至于商业地产返租纠纷问题，建议经营方在遇到经营困难时，首先应践行契约精神，根据合同约定双方之间的权利义务，承担解除后的相应义务；其次如果因市场之间的竞争激烈，经营压力过大，经营方需要下调租金回报率，这属于变更合同的重要核心条款，应就变更事项双方再行协商并达成一致；最后就目前双方争议而言，根据合同约定，业主方有权要求公开项目管理期间的财务会计账簿并且查阅租赁合同，在管理方补齐前述信息差的基础上，再行共同协商，以求目前局面的公平合理解决。

  由此可见，商业地产的困境并非无解，但要各方一起努力，克服险阻，理性协商，共渡难关，而非撕破脸大打出手，闹得两败俱伤。

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